אדמות חקלאיות

רכישת קרקע חקלאית

בשנים האחרונות ניתן למצוא לא מעט פרסומות אשר קוראות לרוכשים להשקיע את כספם ברכישת קרקע חקלאית אשר בבוא היום תופשר לבניה. הפרסומים לא חושפים בפני הרוכשים את הסכנות הטמונות באפיק השקעה זה ולעיתים אף מציגים מצגי שווא. ברוב המקרים קרקע חקלאית הנה קרקע לגביה לא קיימים היתרי בניה כלשהם, והשימושים שניתן לקיים על הקרקע הם גידולים חקלאיים או הקמת חממות ו/או בתי אריזה לצורך גידולים חקלאיים בלבד. כמובן שלא ניתן לבנות על הקרקע כל מבנה וככל שיבנה מבנה כלשהו, יוצא לגביו צו הריסה ע"י הרשות המקומית, שהרי מדובר בעבירה פלילית.

מדוע אפוא להשקיע כספים באפיק זה?

משקיעים הרוכשים קרקע חקלאית, משקעים באפיק זה מתוך תקווה כי ההשקעה תניב להם רווחים שנאמדים לעיתים במאות אחוזי רווח, וזאת כאשר ייעוד הקרקע ישתנה והקרקע  תופשר, כך שניתן יהיה לבנות עליה בתים או בניינים למגורים, או מבני תעשיה. ואכן אפיק זה טומן בחובו פוטנציאל עצום  להפקת רווחים גבוהים של מאות אחוזים ככל שההפשרה מתממשת.

אם כן כיצד ניתן להקטין את הסיכון באפיק השקעה זה?

ישנם כלים משפטיים ו/או שמאיים ו/או תכנוניים אשר בעזרתם ניתן להקטין את הסיכון של המשקיע באפיק השקעה זה. משרדנו בעל ניסיון עשיר ומתמחה בליווי עסקאות לרכישת קרקעות חקלאיות כמו כן המשרד עוסק בין היתר בהשבחה של מקרקעין, שינוי ייעוד, הפקעות, שיחזור זכויות הגשת התנגדויות לוועדות התכנון ולווי חברות בנייה גדולות לאורך כל הליך התכנון והבניה עד למסירת הדירות לרוכשים. על מנת למזער את הסיכון אנו ממליצים לרוכשים לפעול על פי ההנחיות הבאות:

1. קרקע פרטית – רוב הקרקעות החקלאיות במדינה שייכות למינהל מקרקעי ישראל או לקק"ל, ברוב חוזי החכירה, ישנה הוראה שקובעת שבעת שינוי הייעוד של קרקע, הבעלות בקרקע חוזרת למינהל, והמשקיע הוא בבחינת חוכר שזכאי לפיצוי חלקי ביותר (לפי שווי של קרקע חקלאית אשר שוויה נקבע על ידי השמאי הממשלתי). לכן דרך המלך היא לרכוש קרקע פרטית בלבד.
2. ייעוד הקרקע בעת הרכישה – יש לשים לב שבעת הרכישה ייעוד הקרקע אינו לשמורת טבע או לגן לאומי שכן ייעוד מסוג זה אינו משתנה לעולם.
3. מיקום הקרקע ביחס לאיזורים בנויים – ישנה עדיפות להפשרת קרקעות צמודות דופן לאזורי מגורים שכן הקרקע ניהנת מתשתיות קרובות וכן מעדיפות תכנונית לייצור מרקם הומוגני לאוכלוסיה  ו/או רצף של בניה מבחינה תכנונית.
4. הפקעה – במסגרת הליך ההפשרה ושינוי היעוד של הקרקע החקלאית הרשויות זכאיות מכוחו של חוק תכנון הבניה להפקיע עד 40% משטח הקרקע לצורכי ציבור (כבישים, שבילים גנים וכו') מבלי ליתן פיצוי כלשהוא לבעלי הקרקע. לעיתים הרשות תבקש להפקיע אף יותר שטח, אך בגין התוספת, יהיה עליה לפצות את בעלי הזכויות.
5. לעמוד על הקרקע – יש לבקר ולעמוד על הקרקע הנרכשת (על החלקה) על מנת לבחון ולראות את מיקום הקרקע, ביחס לכבישים, מפעלים, בסיסי צבא, קווי מתח, צינורת נפט או גז.
6. שמאי – ככל שההשקעה עולה, אנו נמליץ ללקוחותינו להשתמש בשירותיו של שמאי מקרקעין על מנת לבחון את כדאיות העסקה כלכלית.
7. הוצאות צפויות – רוכש הקרקע יחויב בהוצאות נוספות לצורך מימוש הזכויות: מס שבח במכירה, היטלי השבחה ופיתוח, ותשלום ליועצים ומומחים כגון: שמאים, אדריכלים, עורכי דין ועוד.

מהאמור לעיל אין ספק כי רכישת קרקע חקלאית יכולה להתגלות כמכרה זהב שכן הקרקע בישראל היא משאב שאינו משתנה בעוד שהאוכלוסייה הולכת וגדלה, מאידך קיימת אפשרות שההשקעה לא תהיה משתלמת כלכלית.

על מנת לצמצם את הסכנות ו/או להגדיל את הסיכויים לתשואה יש לערוך בדיקות טרם הרכישה.

למשרדנו יש את הניסיון ואת הנגישות לבעלי המקצוע המובלים במדינה (שמאים ואדריכלים) על מנת ליתן לרוכש קרקע חקלאית לווי משפטי הולם.