מהו תהליך הפשרת קרקע?

אוכלוסיית המדינה גדלה בקצב גבוה. מתוך כך, המדינה נדרשת להקצות שטחים למבני מגורים, מתוך שטחים שהיו מיועדים בעבר לשימושים אחרים. מדיניות ממשלתית צפויה זו, מעודדת רבים לרכוש קרקע חקלאית הסמוכה לעיר גדולה או יישוב צומח אחר, בתקווה שלאחר זמן מה, הקרקע "תופשר" – ייעוד הקרקע ישונה, ומחירה יעלה בצורה חדה.

פרמטרים להפשרה

אמנם אף אחד לא יודע בוודאות מתי תהליך ההפשרה יסתיים, אך מספר פרמטרים עשויים להוות אינדיקטור לזמן המתנה נמוך –

• נראה כי האזור נמצא בצמיחה דמוגרפית, וזקוק לעתודות קרקע נוספות.
• אין מגבלת ייעוד – האזור לא מוגדר כשמורת טבע, לא קיים בו מפגע תברואתי או כל מגבלת ייעוד אחרת.
• הקרקע קרובה לכבישים ולתשתיות – לא מדובר ב"אמצע שום מקום". מלבד עניין ההפשרה, כדאי לשים לב לעוד מאפיינים חשובים של הקרקע המוצעת למכירה –

• איזה ישוב כולל את הקרקע בתוכנית המתאר שלו? למרות קרבה פיזית לישוב מסוים, עלויות להיות הפתעות…
• בעלות – האם הקרקע פרטית בטאבו, או שייכת למנהל מקרקעי ישראל (מק"י)? רק כ-7% מהקרקעות בשטח המדינה נמצאות בידיים פרטיות. השאר – בידי מנהל מקרקעי ישראל.
• סטטוס הקרקע – גם כאשר הקרקע מופשרת, אין וודאות כי כל השטח ישמש למגורים. אחוז מסוים מהקרקע עלול להיות מוקצה לצרכים כגון פנאי, נופש ותיירות.
• נוסח טאבו – מי הבעלים החוקי של הקרקע נכון להיום? האם קיימים שעבודים או עיקולים על הקרקע? כאשר קונים לבד ולא דרך תיווך, חשוב להכיר לעומק את מסמכי מרשם המקרקעין.

רכישת קרקע חקלאית כרוכה במיסים שונים, ביניהם מס שבח, החל על העלייה בערך הקרקע. המדינה עלולה להפקיע את הקרקע או חלק ממנה לטובת הכלל, ולפצות את הקונה על אחוז מסויים מערך השטח המופקע.

איפה ה"אזרח הקטן" נכנס לעניין?

תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא מורכב, ודורש "בדיקה בציציות" והתמצאות בפרטים. אם החלטתם שאתם מעוניינים ברכישת קרקע חקלאית בתהליך הפשרה, כדאי לשקול את הפעולות הבאות –

• הצטרפות לקבוצת רכישה – להגדלת כוח המיקוח, וניצול הניסיון של אחרים בתחום.
• בדיקה עם הרשות המקומית לגבי כוונותיה העתידיות לאזור, או התייעצות עם שמאי מקרקעין מוסמך.
• במידה ואתם מעוניינים לבצע רכישה דרך חברת שיווק קרקעות, פנו ליזם מקצועי ואמין, שכבר הביא קבוצות להפשרות.
• לא למהר, ולא להיבהל מ"אזהרות" כי המחיר יעלה עוד שבוע. שקלו בכובד ראש את ההחלטה, הטילו ספק במידע שמוצג בפניכם, ולמדו את הנושא לעומק.

בהצלחה!